第328章 秦奕关于房地产政策的前瞻性建议

几位年轻的科员交头接耳，其中一个小声说道：“这办法要是真能推行，对新市民来说可真是个福音。”

另一个则担忧地回应：“不过实施起来，难度怕是不小。”

而几位资深的专家则闭目沉思，似乎在脑海中推演着这些措施的可行性。

秦奕没有在意他们的这些小声议论，继续说道：“而且这种共有产权房的数量还不能少，我们可以参考坡岛目前的情况，他们现在有 82 到 85 的居民是居住在组屋中的。”

“而且这些房子基本都是用于自住而不是投资，超过 90 的组屋住户拥有房屋所有权，只有约 10 的组屋用于面向低收入家庭的租赁。”

“确实是这样的。”调查过海外各国房地产情况的郭荣常附和道，“我原本主要关注的都是坡岛的住房公积金制度，现在想来公积金本身和这个组屋的政策是有一定联动的。”

秦奕接着说道：“共有产权房之外，针对那些住在工棚里的群体，我们也可以试点给租赁住房配套公共服务，比如说子女教育这些，提前避免以后户籍和住房捆绑引发的社会矛盾。”

“另外市场监管方面我们需要注意防范金融化与投机风险，在当下房地产市场刚起步探索的阶段，我们就要从源头上防止过度投机行为滋生，避免房价被恶意炒作，保证房地产市场平稳健康发展，这样才能让住房真正惠及广大民众。”

“在允许外资进入房地产市场的时候，必须得限制外资短期投机。比如要求外资持有物业得有个最低年限，我看 10 年就比较合适，省得那些热钱一股脑儿涌进来炒作，把房价推得老高。”

“开放个人房贷也得谨慎，现在居民买房主要靠储蓄，我们可以参考现在‘首付比例 + 利率差异化’的办法，提前设计好房贷风险防控机制，可不能让房地产过度金融化了。”

国民银行鹏城分行孙行长，身子前倾，双手交叉放在下巴下，微微点头：“有道理！从长远来看，我们还得树立‘房住不炒’的理念。房子的首要功能是满足人们的居住需求，而不是成为投机赚钱的工具。”

周希舞看向孙行长：“这金融监管方面的建议，确实切中要害，咱们得好好研究研究。”

坐在孙行长旁边的李科长则一边听一边在笔记本上快速记录着，嘴里还不时小声念叨着。

周围的人也纷纷向秦奕投去赞同的目光，还有人在低声讨论着具体的实施细节。

秦奕接着继续分析道：“另外，我们还得尽早建立房企资质审核制度，给开发企业设置资金实力、项目经验这些门槛，杜绝那些‘皮包公司’，避免大量出现烂尾楼的风险。”

他稍作停顿，整理了下思路，继续具体的阐述房企资质审核制度：“我们可以建立一个‘三条红线’的审核标准。”

“首先，设定房企剔除预收款后的资产负债率不得大于 70。这一指标能有效衡量房企的债务负担情况，防止企业过度借贷，陷入债务危机，大家想想，如果一个企业资产负债率过高，一旦市场有个风吹草动，资金链就容易断裂，那楼盘烂尾的风险可就大大增加了。”

“其次，净负债率不得大于 100。净负债率反映的是房企的长期偿债能力。如果净负债率过高，说明企业长期债务压力大，财务风险高。一个健康的房企，应该有合理的债务结构，这样才能稳定经营。”

“最后，现金短债比要大于 1。这是为了确保房企有足够的现金来偿还短期内到期的债务，保障企业资金的流动性。现金就像是企业的血液，要是血液供应不足，企业这个‘身体’可就运转不起来了。”

“通过这三条红线，我们可以将房企划分成不同档位。”

“如果‘三线’均超出阈值，也就是负债率过高、净负债率过高且现金短债比不足的，归为‘红档’，这类房企融资就得严格限制，有息负债不得增加。”

“‘二线’超出阈值的为‘橙档’，有息负债规模年增速不得超过 5；‘一线’超出阈值的是‘黄档’，有息负债规模年增速可放宽至 10；”

“而‘三线’均未超出阈值，也就是财务状况良好的‘绿档’房企，有息负债规模年增速能放宽至 15。”

“这样一来，既能约束房企合理负债，又能给经营良好的企业一定发展空间，促进房地产市场健康、稳定发展。”

话音刚落，会议室里一片安静，众人都在消化秦奕这番超前的理念。

孙行长率先打破沉默，他眼中满是赞赏：“这‘三条红线’的思路，从财务指标入手规范房企，确实能有效防控金融风险。不过在实际操作中，如何精准统计这些数据，还得好好研究研究。”

张局长摸着下巴，沉思片刻后说道：“这对房企来说，是个不小的挑战。但从长远看，能促使行业优胜劣汰，淘汰那些根基不稳的企业，留下真正有实力的，倒也有助于市场的稳定。只是推行起来，阻力怕是不小，毕竟涉及到众多房企的利益。”

一位年轻科员忍不住提问：“那对于一些新兴的、发展潜力大但暂时财务指标不太达标的房企，按照这标准，是不是限制了它们的发展机会啊？”

郭荣常微笑着回应：“这确实是需要考虑的问题，所以在执行过程中，对于有潜力的新兴企业，可以给予一定的缓冲期和扶持政策，帮助它们调整财务结构，逐步符合标准。”

几位资深专家聚在一起，小声讨论着具体的实施细则，时不时传来几句 “这得制定详细的评估流程”“还要考虑不同地区的实际情况”。

而李科长则在笔记本上飞速记录着，嘴里念叨着：“得把这些要点整理出来，后续研究政策的时候好用。”

秦奕继续说道：“在长效制度框架设置方面，房地产税和产权制度是关键……”