第325章 房地产和土地相关政策讨论

今天，经改办召开政策会议，讨论内容主要涵盖两个关键部分。

首要议题是《鹏城经济特区土地管理条例》，紧接着要聚焦的是《经济特区住房制度改革方案》。

回溯此前，已发布的《暂行规定》在推动土地拍卖方面确实发挥了重要作用。然而，它仅仅是一个行政法令，法律效力有限，变动性较大，正因如此，企业在面对它时，态度都格外谨慎。

而这次会议即将深入讨论的《鹏城经济特区土地管理条例》则大不相同，其需要经过粤省人大审批，具备更高的法律效力，并且出台后在短期内不会轻易作出修改，这一特性无疑能给市场注入更多的稳定性，让各方参与者能有更明确的预期。

会议开场，周希舞直截了当地说道：“关于《土地条例》的内容，我们可以在《暂行规定》的基础上进行补充完善。就我看来，《暂行规定》在不少细节层面已经较为详尽了。不过，大家要是还有别的想法和建议，也千万别藏着掖着，咱们敞开了一起探讨补充。”

秦奕听后，沉思了一会儿，随即提出了一个有关明确工业、商业、住宅用地比例，并预留城市更新空间的建议：“后续国内城市发展日益加快，土地资源会愈发显得珍贵。”

“合理规划不同用途土地的占比，为未来城市更新预留充足空间，这对城市的长远发展而言，有着举足轻重的意义。”

他稍作停顿，继续说道，“要是不提前做好全面规划，极容易出现土地资源错配的状况。尤为关键的是，我们得确保有足够的住宅用地。否则，后续大量外来务工人员会因住房成本过高，对鹏城望而却步，这对城市的持续发展极为不利。”

秦奕心里清楚，前世鹏城就因为起初过度侧重通过出让土地获取资金，规划了过多工业区域，住宅用地占比仅有 20 左右，这直接导致几十年后住宅用地极度短缺，进而引发房价飙升等一系列棘手问题。

而在鹏城住房压力巨大，保障性住房的供应更是严重不足的同时，部分工业用地则因产业升级等因素，出现了闲置或者低效利用的情形，这逼得鹏城政府还得采取 “工改保” 的举措，来提升土地利用效率，更好地保障中低收入群体的住房需求。

“确实如此，经秦奕这么一提醒，我这里也有一些相关信息要和大家分享。” 郭荣常接过话茬说道，“最近我钻研了不少发达国家城市建设的资料，发现他们在各类功能用地的比例划分上，积累了成熟且极具借鉴价值的经验。”

他摸了摸鼻梁，继续讲道：“在一些发达国家的大城市里，工业用地、商业用地、住宅用地以及公共设施用地的比例搭配得较为均衡。”

“就拿漂亮国的纽约来讲，商业用地大概占城市总面积的 20，工业用地随着产业结构的调整，虽说有所减少，但也稳定维持在 15 左右，住宅用地占比约 40，剩余的便是公共设施、绿化等用地。”

“他们借助这样的比例规划，实现了城市功能的多样化与高效运转，既保障了居民的生活品质，又有力地推动了经济的繁荣发展。这对我们规划鹏城不同用途土地的比例，有着相当重要的参考意义。”

“行。” 周希舞点头回应道，“那这样，会后荣常你就参考这些发达国家的经验，结合咱们鹏城自身的发展需求，好好琢磨一下，合理确定各类用地的比例，把他放到我们《鹏城经济特区总体规划》里面。”

“还有一个问题。” 秦奕紧接着又说道，“随着城市持续发展，土地价格必然会逐步上涨。如此一来，我们一开始出让的土地，在后续增值收益的分配上就会暴露出问题。”

“像那些早期以较低价格拿到土地的企业，随着城市基础设施不断完善，区域发展日益成熟，土地大幅增值，可目前的管理办法企业会拿到所有的增值收益，政府却没有相应的机制来合理参与分配这部分增值收益。”

“所以，我觉得我们是不是该考虑构建一种土地增值收益公共回馈机制，让土地增值所带来的部分收益，能够投入到城市的公共建设、保障房建设等方面。这样既能推动城市更好地发展，又能平衡社会资源分配。”

这时，坐在一旁的王科长推了推眼镜，发表自己的看法：“秦奕这个想法有一定道理。不过，实际操作起来恐怕难度不小。怎么精准界定土地增值的额度，又该按照何种比例提取增值收益，这些都需要深入细致地研究。”

“况且，企业那边愿不愿意配合也是个大问题，他们肯定不会轻易拱手让出这部分利益。”

郭荣常微微点头，沉思片刻后说道：“这确实是一个值得注意的长期问题，困难肯定是有的，但不能因为难就不去做。我们可以先组织专业人员进行调研，参考国内外一些相关的成功经验，制定出一个初步的方案。”

郭荣常沉思片刻后说道：“这确实是一个不容忽视的长期性问题。困难肯定是存在的，但我们也不能因为难就打退堂鼓。”

“我觉得我们可以先组织专业人员展开调研，参考国内外一些相关的成功案例，制定出一个初步方案。至于企业配合的问题，咱们可以通过政策引导，比如给予一定的政策优惠，以此来换取他们对土地增值收益回馈机制的支持。大家还有其他不同看法吗？”

一时间，会议室里众人都陷入了思考。

不多时，大家又你一言我一语地热烈讨论起来，纷纷为完善《鹏城经济特区土地管理条例》和房地产开发相关措施出谋划策，力求在保障城市发展、平衡各方利益以及遵循政策法规之间找到最佳的平衡点。

在探讨完法规相关事宜后，郭荣常又和大家聊起了后续土地出让各种方式的占比问题。

目前他们计划以协议出让为主，招标为辅，拍卖仅针对少数地块采用。秦奕则认为，在条件允许的情况下，可以适当提高拍卖的比例。他解释道，一来拍卖往往能让土地拍出更好的价格，二来由于拍卖过程更加公开透明，因腐败和贿赂致使土地价值受损的情况也会大幅减少。

随后，周希舞组织大家将讨论焦点转向了《经济特区住房制度改革方案》。